Ağustos yenilemesinde hangi ayın TÜFE'si kullanılır?
Türkiye'de konut ve çatılı işyeri kiralarının yıllık artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre sınırlandırılmıştır. Bu sınır (yasal tavan), sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır. Buradaki kritik ayrıntı iki tanedir: (1) tek bir ayın yıllık enflasyonu değil, 12 ayın ortalaması kullanılır; (2) yenileme ayının kendisi değil, bir önceki ay referans alınır.
Ağustos ayında yenilenen bir sözleşme için bu iki kural şu sonucu verir: Ağustos zam tavanını belirleyen veri Temmuz 2026 TÜFE'sidir. Ancak Temmuz verisi ay bittikten sonra, 3 Ağustos'ta açıklanır. Bu yüzden sözleşmesi ayın ilk günlerinde yenilenenler oranı birkaç gün gecikmeli öğrenebilir; bu durumda zam, oran kesinleştiğinde geriye dönük uygulanır ve tarafların hakları korunur.
Tanım Referans ay nedir?
Yenileme ayından bir önceki aydır ve yasal tavanı bu ayın 12 aylık ortalama TÜFE'si belirler. Ağustos yenilemesi için referans ay Temmuz, Eylül yenilemesi için Ağustos'tur. Doğru ayı seçmek, doğru oranı bulmanın anahtarıdır.
Ağustos 2026 zam oranı tam olarak yüzde kaç?
Enflasyonun yavaşladığı bir dönemde yasal kira tavanı her ay bir miktar düşer, çünkü 12 aylık ortalamaya giren en eski (yüksek) ay dışarı çıkıp yerine daha düşük bir ay girer. Son bir yılda tavan %39,20'den %32,06'ya, yani yaklaşık 7 puan geriledi. Bu eğilim sürdüğü sürece Ağustos oranının Temmuz'un bir tık altında çıkması beklenir.
Kesin rakamı bekleyemeyecek durumdaysanız (örneğin ev sahibiyle önceden anlaşmak istiyorsanız), önceki ayların düşüş hızına bakarak makul bir tahmin yürütebilirsiniz. Son üç ayın aylık düşüşü sırasıyla 0,23 ve 0,25 puan olduğundan, Ağustos için ~%31,8 civarı gerçekçi bir öngörüdür. Yine de bağlayıcı olan, 3 Ağustos'ta açıklanan resmî orandır; kesin tutar için hesap aracını o gün tekrar çalıştırın.
Aylık yasal kira artış tavanı tablosu (son 12 ay)
Aşağıdaki tablo, hangi ayda yenilenen kiranın hangi yasal tavana tabi olduğunu gösterir. Kendi yenileme ayınızı bulun; oran, o aydan bir önceki ayın 12 aylık ortalama TÜFE'sidir.
| Yenileme ayı | Referans ay | Yasal tavan | Bir önceki aya göre |
|---|---|---|---|
| Eylül 2025 | Ağustos 2025 | %38,19 | ▼ 1,01 puan |
| Ekim 2025 | Eylül 2025 | %37,54 | ▼ 0,65 puan |
| Kasım 2025 | Ekim 2025 | %36,96 | ▼ 0,58 puan |
| Aralık 2025 | Kasım 2025 | %36,31 | ▼ 0,65 puan |
| Ocak 2026 | Aralık 2025 | %35,18 | ▼ 1,13 puan |
| Şubat 2026 | Ocak 2026 | %34,23 | ▼ 0,95 puan |
| Mart 2026 | Şubat 2026 | %33,60 | ▼ 0,63 puan |
| Nisan 2026 | Mart 2026 | %33,00 | ▼ 0,60 puan |
| Mayıs 2026 | Nisan 2026 | %32,54 | ▼ 0,46 puan |
| Haziran 2026 | Mayıs 2026 | %32,31 | ▼ 0,23 puan |
| Temmuz 2026 | Haziran 2026 | %32,06 | ▼ 0,25 puan |
| Ağustos 2026 | Temmuz 2026 | 3 Ağustos'ta netleşir | öngörü: ~%31,8 |
Örnek: 20.000 TL kira Ağustos 2026'da ne olur?
Diyelim ki Ağustos 2025'te 20.000 TL'ye başlayan bir konut sözleşmeniz var ve Ağustos 2026'da yenileniyor. Ağustos tavanının, eğilime dayalı olarak %31,8 çıktığını varsayalım (kesin rakam 3 Ağustos'ta belli olur):
- Mevcut kira: 20.000 TL
- Yasal tavan (öngörü): %31,8 → çarpan 1,318
- Yeni kira: 20.000 × 1,318 = 26.360 TL
- Aylık artış: 6.360 TL
- Yıllık ek yük: 6.360 × 12 = 76.320 TL
Aynı sözleşme bir yıl önce, Ağustos 2025'te yenilenseydi tavan %39,20 olurdu; yani kiralar bugün, geçen yıla göre yaklaşık 7 puan daha düşük oranla artıyor. Bu, enflasyondaki yavaşlamanın kiracıların lehine somut yansımasıdır.
Sözleşmede yazan oran tavandan yüksekse ne olur?
Uygulamada kimi sözleşmelerde sabit yüksek oranlar veya döviz/altına endeksli maddeler yer alabilir. Ancak konut kiralarında bu tür maddeler tavan bakımından geçersizdir. Ev sahibiyle anlaşmazlık yaşarsanız, 1 Eylül 2023'ten beri kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur; çözüm çıkmazsa kira tespit davası açılabilir. Bu konunun ayrıntılarını "Ev sahibi TÜFE üstünde zam isterse" yazımızda ele aldık.
Sık sorulan sorular
Ağustos 2026 kira artış oranı yüzde kaç?
Ağustos 2026'da yenilenen konut kiralarında yasal tavan, Temmuz 2026 TÜFE 12 aylık ortalamasıdır ve 3 Ağustos 2026'da kesinleşir. En güncel veri olan Temmuz 2026 tavanı %32,06 olduğundan, Ağustos oranının %31,5–32,0 bandında oluşması beklenir.
Ağustos yenilemesinde hangi ayın TÜFE'si kullanılır?
Yenileme ayından bir önceki ayın 12 aylık ortalama TÜFE'si. Ağustos için referans ay Temmuz 2026'dır; bu ayın endeksi 3 Ağustos'ta açıklanır.
Zam sözleşmedeki orandan yüksek olabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış yasal TÜFE tavanını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile fazlası geçersizdir ve kiracı ödemekle yükümlü değildir.
Kira artışı ne zaman yürürlüğe girer?
Kira yılının dolduğu yenileme ayında. Ağustos'ta başlayan sözleşme her yıl Ağustos'ta yenilenir ve yeni kira o aydan itibaren geçerli olur.
Oran henüz açıklanmadıysa ne yapmalıyım?
Kesin oran açıklanana kadar önceki ayların düşüş eğilimine göre tahmin yapabilirsiniz. Resmî oran 3 Ağustos'ta belli olduğunda, yeni kira = mevcut kira × (1 + tavan) ile hesaplanır. Aracımızı o gün tekrar çalıştırarak kesin tutarı görebilirsiniz.