Yasal tavan nedir, ev sahibi ne kadar zam isteyebilir?
Türkiye'de kira artışının üst sınırı kanunla belirlenmiştir. Tek bir ayın yıllık enflasyonu değil, referans aya kadar olan son 12 ayın TÜFE değişim oranlarının ortalaması esas alınır. Bu yüzden tavan, manşet yıllık enflasyondan genellikle daha düşük ve daha yavaş değişen bir orandır. Taraflar bu tavanın altında anlaşabilir; ancak üstünde yapılan anlaşma, aşan kısım bakımından geçersizdir.
Tanım 12 aylık TÜFE ortalaması
Referans aya kadar olan 12 ayın her biri için "o ayın yıllık enflasyonu" bulunur (endeks[ay] ÷ endeks[ay−12] − 1) ve bu 12 oranın aritmetik ortalaması alınır. Sonuç, o dönem yenilenen kiraların yasal artış tavanıdır. Kendi yenileme ayınızın tavanını kira artışı aracıyla saniyede görebilirsiniz.
Örneğin 20.000 ₺ kira, %32,06 tavanla en fazla 20.000 × 1,3206 = 26.412 ₺ olabilir. Ev sahibi "enflasyon daha yüksek, %45 zam istiyorum" dese bile konutta bu talebin yasal dayanağı yoktur.
Ev sahibi tavanın üstünde zam dayatırsa ne olur?
Uygulamada ev sahipleri bazen sözleşmeye "her yıl %40 zam yapılır", "döviz/altına endeksli artış" gibi maddeler koyar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür maddeler, yasal tavanı aştıkları ölçüde geçersizdir. Kiracı, tavana uygun kirayı düzenli ödediği sürece temerrüde (kira borcunu ödememeye) düşmüş sayılmaz; dolayısıyla ödememe gerekçesiyle tahliye tehdidi hukuken sonuç doğurmaz.
Kritik nokta şudur: kirayı hiç ödememek değil, tavan kadarını ödemek gerekir. Kirayı tamamen kesmek, "iki haklı ihtar" veya temerrüt yoluyla tahliye riskini doğurabilir. Doğru tavır, tavana göre hesaplanan tutarı zamanında ödeyip farkı reddetmektir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
Ev sahibi yasal tavanın üstünde zam istediğinde izlenebilecek genel yol:
- Yasal tavanı hesaplayın. Yenileme ayından bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalamasını bulun (Temmuz 2026 → %32,06). Aracımız bunu otomatik yapar.
- Tavan kadar ödeyin. Yeni kira = mevcut kira × (1 + tavan). Bu tutarı her ay zamanında, açıklama kısmına "kira bedeli" yazarak ödeyin.
- Yazılı bildirin. Ev sahibine, ödediğiniz tutarın yasal tavana uygun olduğunu yazılı olarak (ihtarname, e-posta veya WhatsApp) bildirin; tüm dekontları ve yazışmaları saklayın.
- Arabuluculuğa başvurun. Anlaşmazlık sürerse, kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan zorunlu arabuluculuğa başvurun.
- Gerekirse dava açın. Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir. Bu aşamada avukatla ilerlemeniz önerilir.
5 yılı dolduran kiracıda kira tespit davası
Kanun, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde bir denge kurar: ilk 5 yıl kiracı TÜFE tavanıyla korunur; 5 yıl sonunda ise kira, güncel piyasa (emsal) düzeyine yaklaştırılabilir. Bu "beş yıllık" değerlendirme, kira bedelinin gerçek rayiçten çok uzaklaştığı durumları düzeltmek içindir. Hâkim, bilirkişi ve emsal araştırmasıyla adil bir kira belirler; bu, otomatik olarak ev sahibinin istediği rakam değildir.
| Durum | Uygulanan kural |
|---|---|
| 1–5. yıl yenilemeleri | Artış, 12 aylık TÜFE ortalaması tavanını aşamaz (TBK m.344/1-2). |
| 5 yılı doldurma (6. yıl ve sonrası) | Hâkim; hakkaniyet, emsal kira ve taşınmazın durumuna göre kirayı yeniden belirler (TBK m.344/3). |
| Sözleşmede yüksek/endeksli oran | Konutta tavanı aşan kısım geçersiz; tavan kadarı uygulanır. |
| Uyuşmazlık / dava öncesi | Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır (1 Eylül 2023'ten beri). |
Arabuluculuk ve dava süreci
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira tespiti, kira alacağı, tahliye) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk hızlı ve düşük maliyetli bir çözüm yoludur; taraflar bir orta yolda anlaşırsa dava gerekmez. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucunun düzenlediği "anlaşamama" tutanağıyla mahkemeye gidilebilir.
Kira tespit davasında, yeni kira yılının başından itibaren geçerli bir tespit isteniyorsa, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması ya da ev sahibinin bu süre içinde yazılı olarak artış iradesini bildirmiş olması aranır. Aksi halde tespit edilen kira, bir sonraki kira yılında uygulanır. Süre ve usul kuralları önemli olduğu için bu davaların bir avukatla yürütülmesi güçlü biçimde tavsiye edilir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi TÜFE üstünde zam isteyebilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını (Temmuz 2026 örneğinde %32,06) aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile tavanı aşan kısım geçersizdir.
Ev sahibi tavanın üstünde zam dayatırsa ne yapmalıyım?
Yasal tavan kadar hesaplanan kirayı ödemeye devam edin; fazlasını ödemek zorunda değilsiniz. Ödediğinizin tavana uygun olduğunu yazılı bildirin, dekontları saklayın. Anlaşmazlık sürerse önce zorunlu arabuluculuk, sonra kira tespit davası.
5 yıldan sonra kira nasıl belirlenir?
Aynı kiracı 5 yılı doldurunca 6. yıl yenilemesinde TÜFE tavanı bağlayıcı olmaktan çıkar. Kira, kira tespit davasında hâkim tarafından hakkaniyete, emsallere ve taşınmazın durumuna göre belirlenir; TÜFE'nin üstüne çıkabilir.
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma çıkmazsa mahkemeye gidilebilir.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Her zaman açılabilir; ancak yeni kira yılı başından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemden en geç 30 gün önce açılması veya ev sahibinin bu sürede yazılı artış bildirimi yapmış olması gerekir. Aksi halde tespit, bir sonraki kira yılında uygulanır.