🧰 BirAraçtaTüm Araçlar →

2026 Kira Artışı Yasal Tavan Hesaplama

Kira artış oranını (TÜİK TÜFE 12 aylık ortalaması), konut kredisi taksiti + amortisman tablosunu, tapu harcını, emlak vergisini ve kira gelir vergisini tek sayfada, kaynak göstererek hesapla.

Temmuz 2026 yenilemesi · yasal tavan
%32,06
Kısa cevap: Temmuz 2026'da yenilenen konut kiralarında yasal artış tavanı %32,06'dır — bu, Haziran 2026 TÜİK TÜFE 12 aylık ortalama değişimidir. Yeni kira = mevcut kira × 1,3206.
Son güncelleme: 10 Temmuz 2026

Ne hesaplayabilirsin?

6 araç tek yerde: kira artışı (çoklu yöntem), konut kredisi taksiti + ay-ay ödeme planı, ne kadar ev alabilirim, tapu harcı + toplam alım maliyeti, emlak vergisi + değerli konut vergisi ve kira gelir vergisi.

%32,06
Temmuz 2026 tavanı
%4
Tapu harcı
58.000 ₺
Kira geliri istisnası

Kira Artış Oranı Hesaplama (2026)

Konutta yasal tavan = yenileme ayından bir önceki ayın TÜİK TÜFE 12 aylık ortalaması. Alternatif yöntemleri de karşılaştırın.

₺
Konut ve çatılı işyerinde yasal tavan aynıdır (TBK m.344).
→
Uygulanan oran
Aylık artış
Yıllık fark
Çoklu yöntem karşılaştırması bu yenileme ayı
Çok yıllık kira projeksiyonu sabit oran varsayımı
Projeksiyon, seçilen oranın her yıl aynı kalacağı varsayımıyla bileşik hesaplanır; gerçek tavan her yıl güncel TÜFE'ye göre değişir.
⚖️ Yasal dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 — konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Taraflar daha düşük artışta anlaşabilir.

Konut Kredisi Taksiti & Ödeme Planı

Anüite formülüyle taksit, ay-ay amortisman (anapara–faiz–kalan borç) tablosu, faiz/anapara grafiği, gerçek maliyet, erken kapama ve senaryo karşılaştırma.

₺
%
Bankanızın güncel konut kredisi oranını girin.
Örn. 120 ay = 10 yıl (konutta azami 120 ay yaygın).
Aylık taksitiniz
Toplam geri ödeme
Toplam faiz
Faiz / anapara
Ödeme kırılımı ve kalan borç eğrisi görsel
Toplam faiz
Anapara
Kalan borç, vade boyunca yukarıdaki eğriyle azalır. İlk yıllarda taksitin büyük kısmı faize gider.
Yıllık ödeme planı (amortisman) anapara · faiz · kalan
Cebinizden çıkan gerçek maliyet masraflar dahil
Erken kapama / ara ödeme tazminat dahil
Senaryo karşılaştırma 2 teklif yan yana
%
ℹ️ Konut kredilerinde KKDF ve BSMV istisnası vardır; faiz hesabı bunları içermez. Erken kapamada yasa gereği tazminat: kalan vade ≤36 ay ise kalan anaparanın %1'i, >36 ay ise %2'si.

Ne Kadar Ev Alabilirim?

Gelirine göre ödeyebileceğin taksitten geri hesap: azami kredi, ev fiyatı ve peşinat yeterliliği (LTV) uyarısı.

₺
₺
%
Bankalar taksiti gelirin ~%40-50'si ile sınırlar.
%
%
Konutta yasal LTV genellikle %80 (bazı segmentlerde %90). Peşinatınız kalan kısmı karşılamalı.
Alabileceğiniz ev fiyatı (yaklaşık)
Azami kredi
Aylık taksit
Kredi / değer
ℹ️ Yaklaşık bir üst sınırdır. Konut kredilerinde kredi/değer (LTV) oranı yasal olarak sınırlıdır; peşinatınız bu sınırın gerektirdiği asgari tutarı karşılamalıdır. Kesin tutar için bankanıza danışın.

Tapu Harcı & Toplam Alım Maliyeti

Satış bedelinin %4'ü (alıcı %2 + satıcı %2) + döner sermaye. İsterseniz emlakçı komisyonu, ekspertiz, DASK ve ipotek harcı dahil "cebimden çıkan toplam".

₺
Tapu harcı
Döner sermaye
Uygulanan oran
Ters hesap: harçtan beyan değeri mini araç
₺
⚠️ Tapuda beyan edilen bedel, gayrimenkulün emlak vergisi (rayiç) değerinden düşük olamaz. Düşük beyan; vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğurur. Emlakçı komisyonu azami %2 + KDV'dir.

Yıllık Emlak Vergisi & Değerli Konut Vergisi

Vergi değeri × binde oran + %10 kültür payı. Lüks konutlarda ayrıca artan oranlı Değerli Konut Vergisi (DKV) otomatik hesaplanır.

₺
Emlak vergisi
Kültür payı (%10)
Taksit (2 eşit)
🗓️ Emlak vergisi yılda 2 eşit taksitte ödenir. 2026: 1. taksit son 31 Mayıs, 2. taksit son 30 Kasım. Oranlar: konut ‰1, işyeri ‰2, arsa ‰3, arazi ‰1 (büyükşehirde 2 katı). Bir sonraki yıl vergi değeri, önceki yıl değerinin 2 katını aşamaz.

Kira Gelir Vergisi Hesaplama (2026)

Konut kira gelirinden 58.000 TL istisna düşülür; kalan tutar götürü (%20) veya gerçek gider indirilerek artan oranlı gelir vergisine tabidir.

₺
Ödenecek yıllık gelir vergisi
Yıllık gayrisafi
Vergi matrahı
Vergi sonrası net
ℹ️ 2026 konut kira geliri istisnası 58.000 TL'dir; yıllık geliri bu tutarın altında olan beyanname vermez. İstisna, ticari/serbest kazancı yüksek olanlarda uygulanmaz. Tarife dilimleri her yıl yeniden değerlemeyle güncellenir.
Referans tablo · her ay güncellenir

Aylık yasal kira artış tavanı (son 12 ay)

Kira sözleşmeniz hangi ay yenileniyorsa, o aya ait yasal tavan aşağıdadır. Oran, yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalamasıdır ve enflasyon gerilerken her ay düşmektedir.

Kısa cevap: Temmuz 2026'da yenilenen kirada yasal tavan %32,06; Ağustos 2025'te yenilenmiş olsaydı %39,20 olurdu. Trend son 12 ayda %39,20 → %32,06'ya geriledi.
Yenileme ayıReferans ay (TÜFE 12 ay ort.)Yasal tavanBir önceki aya göre
Ağustos 2025Temmuz 2025%39,20—
Eylül 2025Ağustos 2025%38,19▼ 1,01 puan
Ekim 2025Eylül 2025%37,54▼ 0,65 puan
Kasım 2025Ekim 2025%36,96▼ 0,58 puan
Aralık 2025Kasım 2025%36,31▼ 0,65 puan
Ocak 2026Aralık 2025%35,18▼ 1,13 puan
Şubat 2026Ocak 2026%34,23▼ 0,95 puan
Mart 2026Şubat 2026%33,60▼ 0,63 puan
Nisan 2026Mart 2026%33,00▼ 0,60 puan
Mayıs 2026Nisan 2026%32,54▼ 0,46 puan
Haziran 2026Mayıs 2026%32,31▼ 0,23 puan
Temmuz 2026Haziran 2026%32,06▼ 0,25 puan
Kaynak: TÜİK TÜFE (2003=100) endeksinden hesaplanmıştır. Değerler her ayın 3'ünde yeni endeksle güncellenir. Konut ve çatılı işyeri için tavan aynıdır.
Hızlı tanımlar

Kira artışı terimleri: TÜFE, yasal tavan, Yİ-ÜFE nedir?

Tanım TÜFE nedir?

Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), hanelerin satın aldığı mal ve hizmetlerin fiyat değişimini ölçen resmî enflasyon göstergesidir; TÜİK tarafından her ayın 3'ünde açıklanır. Kira tavanında 12 aylık ortalama TÜFE kullanılır.

Tanım Yasal kira artış tavanı nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bir yıllık yenilemede uygulanabilecek azami artış oranıdır. TBK m.344 uyarınca bu oran, bir önceki kira yılının 12 aylık ortalama TÜFE değişimini aşamaz.

Tanım Yİ-ÜFE nedir?

Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE), üreticilerin sattığı ürünlerin fiyat değişimini ölçer. Bazı eski/serbest işyeri sözleşmelerinde artış ölçütü olarak geçer; konut kiralarında bağlayıcı ölçüt TÜFE'dir.

Tanım Referans ay hangisidir?

Yenileme ayından bir önceki aydır. Temmuz'da yenilenen sözleşme için Haziran ayına ait 12 aylık ortalama TÜFE kullanılır. Doğru ayı seçmek sonucun anahtarıdır.

Adım adım

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Kısa cevap: Yeni kira = mevcut kira × (1 + yasal tavan). Yasal tavanı bulmak için yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalamasını alın. Örnek: 20.000 TL kira, Temmuz 2026 yenilemesi, %32,06 tavan → 26.413 TL.

  1. Mevcut kirayı girin — şu an ödediğiniz aylık tutar (ör. 20.000 TL).
  2. Yenileme ayını seçin — sözleşmenin başladığı/yenilendiği ay.
  3. Yöntemi seçin — konut için "Yasal tavan (TÜFE 12 aylık ortalama)".
  4. Hesapla'ya basın — yeni kira, tavan oranı, aylık ve yıllık fark anında çıkar; çoklu yöntem ve 5 yıllık projeksiyon tabloları görünür.

Çalışılmış örnek (somut rakam)

Aylık kirası 20.000 TL olan bir konut Temmuz 2026'da yenileniyor. Yasal tavan %32,06. Yeni kira = 20.000 × 1,3206 = 26.413 TL. Aylık artış 6.413 TL, yıllık ek yük 76.956 TL. Aynı sözleşme Ocak 2026'da yenilenseydi tavan %35,18 olur, kira 27.036 TL'ye çıkardı.

Hukuki rehber · 2026

Ev sahibi TÜFE üstünde zam isterse ne yapılır?

Kısa cevap: Konut ve çatılı işyerinde artış yasal TÜFE tavanını aşamaz; sözleşmede fazlası yazsa dahi geçersizdir. Kiracı tavanı aşan zammı ödemek zorunda değildir. Uyuşmazlıkta önce zorunlu arabuluculuğa, çözülmezse kira tespit/uyarlama davasına başvurulur.

5 yıl kuralı nedir?

Aynı kiracı 5 yılı doldurduğunda, 6. yıl yenilemesinde artık TÜFE tavanı bağlayıcı değildir. Kira bedeli; hâkim tarafından hakkaniyet, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu göz önünde tutularak kira tespit davası ile yeniden belirlenebilir. Bu, ev sahibinin güncel piyasaya yaklaşmasına imkân tanır ama sınır yine mahkeme takdiridir.

Kira tespit davası ve arabuluculuk

1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur; anlaşma sağlanmazsa dava açılır. Kira tespit davası, kira bedelinin emsallere göre belirlenmesini sağlar. Dava, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılır veya ihtar çekilirse yeni dönemde de sonuç doğurabilir.

TÜFE üstü zam talebinde kiracının hakları

  • Kiracı yalnızca yasal tavan kadar artışı ödemekle yükümlüdür.
  • Ev sahibi tahliye tehdidiyle fazla zam dayatamaz; haklı tahliye sebepleri kanunda sınırlıdır.
  • Fazla ödenen tutar sonradan geri istenebilir (sebepsiz zenginleşme).
⚠️ Bu bölüm genel bilgilendirmedir, hukuki tavsiye değildir. Somut uyuşmazlıkta bir avukata danışın.
Rehber yazılar

Emlak & kira rehberi

Kira · aya özel

Kira sözleşmem Ağustos 2026'da yenileniyor: yasal zammım yüzde kaç?

Ağustos 2026 yenilemesinde referans ay Temmuz 2026'dır. Temmuz TÜFE endeksi TÜİK tarafından 3 Ağustos'ta açıklanır; yasal tavan bu endeksle netleşir. Haziran 2026 itibarıyla eğilim %32 bandındadır.

Devamını oku

Yenileme ayınız hangi ay ise, tavanı o aydan bir önceki ayın 12 aylık ortalama TÜFE'si belirler. Son 12 ayda tavan %39,20'den %32,06'ya indi; enflasyon gerilerken bu düşüş sürüyor. Hesaplayıcının üstündeki tabloyu kullanarak kendi yenileme ayınızın tavanını saniyede görebilir, "Kira Artışı" aracına kirayı girip tam TL karşılığını bulabilirsiniz. Not: sözleşmede yazan oran tavanı aşamaz.

Konut kredisi · maliyet

2 milyon TL konut kredisi 120 ay taksiti ne kadar? Gerçek maliyet dahil

Aylık %2,79 faiz ve 120 ay vadeyle 2.000.000 TL kredinin taksiti ~57.900 TL, toplam geri ödeme ~6,95 milyon TL. Ama dosya, ekspertiz, DASK ve ipotek harcı da cebinizden çıkar.

Devamını oku

Salt faiz üzerinden taksit tek başına eksik resim verir. "Kredi + Plan" aracı; ay-ay amortisman tablosunu (ilk taksitlerin büyük kısmı faize gider), anapara/faiz kırılım grafiğini, dosya + ekspertiz + DASK + ipotek harcı dahil gerçek maliyeti ve erken kapama tazminatını gösterir. İki farklı faiz/vade teklifini yan yana koyarak hangisinin toplamda ucuz olduğunu görebilirsiniz.

Hukuk · uyuşmazlık

Ev sahibi TÜFE üstünde zam isterse: tespit davası, arabuluculuk ve 5 yıl kuralı

Konutta artış yasal tavanı aşamaz. 5 yılı dolduran kiracıda kira, mahkemece emsallere göre yeniden belirlenebilir. Uyuşmazlıkta arabuluculuk zorunludur.

Devamını oku

Sözleşmede tavanın üstünde bir oran yazması sonucu değiştirmez; fazlası geçersizdir. 5 yıl dolduğunda ev sahibi kira tespit davasıyla güncel piyasaya yaklaşabilir, ancak takdir hâkimindedir. Dava öncesi arabuluculuk (1 Eylül 2023'ten beri dava şartı) zorunludur. Fazla ödenen kira sonradan talep edilebilir. Detaylar için yukarıdaki Hukuki Rehber bölümüne bakın.

Yayıncılar için

Bu hesaplayıcıyı sitene ekle

Aşağıdaki kodu kendi sitenize yapıştırarak kira artışı hesaplayıcısını gömebilirsiniz. Kompakt embed modu yalnızca aracı gösterir.

Sık Sorulan Sorular

2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Kısa cevap: Temmuz 2026'da yenilenen konut kiralarında yasal tavan %32,06'dır (Haziran 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması). Oran her ay güncellenir: Ocak 2026'da %35,18, Nisan'da %33,00, Temmuz'da %32,06.

2026 kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Yıllık artış, yenileme ayından bir önceki ayın TÜİK TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Yeni kira = mevcut kira × (1 + bu oran). 20.000 TL kira %32,06 tavanla 26.413 TL olur.

Kira artışında yasal tavan (sınır) nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılındaki 12 aylık ortalama TÜFE değişimini aşamaz. Taraflar bu tavanın altında anlaşabilir; üstünde yapılan anlaşma geçersizdir.

Ev sahibi TÜFE üstünde zam isteyebilir mi?

Hayır. Sözleşmede fazlası yazsa bile konutta artış yasal tavanı aşamaz. Kiracı fazlasını ödemek zorunda değildir; uyuşmazlıkta önce zorunlu arabuluculuk, çözülmezse kira tespit davası yolu izlenir.

5 yıldan sonra kira nasıl artar?

Aynı kiracı 5 yıl doldurunca 6. yıl yenilemesinde TÜFE tavanı bağlayıcı olmaktan çıkar. Kira, kira tespit davası ile hâkim tarafından emsal bedeller ve hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.

2026 tapu harcı yüzde kaç, kim öder?

Tapu harcı satış bedelinin toplam %4'üdür; kanunen alıcı %2, satıcı %2 öder. Ayrıca 2026'da normal ilde ~2.227 TL, büyükşehirde ~6.681 TL döner sermaye alınır. Beyan bedeli rayiç değerin altında olamaz.

Emlak vergisi ne zaman, kaç taksit ödenir?

Yılda 2 eşit taksit: 2026'da 1. taksit son 31 Mayıs, 2. taksit son 30 Kasım. Oranlar konut ‰1, işyeri ‰2, arsa ‰3, arazi ‰1 (büyükşehirde 2 katı) + %10 kültür payı.

2 milyon TL konut kredisi taksiti ne kadar?

120 ay ve aylık %2,79 faizle 2.000.000 TL kredinin taksiti yaklaşık 57.900 TL, toplam geri ödeme ~6,95 milyon TL. Konut kredisinde KKDF/BSMV yoktur; taksit sadece faizi içerir.

58.000 TL altı kira geliri beyan edilir mi?

2026 konut kira geliri istisnası 58.000 TL'dir. Yıllık geliriniz bu tutarın altındaysa beyanname vermezsiniz. Üstündeyse istisna düşülür; kalan tutar götürü (%20) veya gerçek gider indirilerek artan oranlı vergiye tabidir.

Değerli konut vergisi nedir?

Bina vergi değeri belirli sınırı (2026 örneğinde ~18,5 milyon TL) aşan konutlara uygulanan artan oranlı (‰3–‰10) yıllık vergidir. Yalnızca konutları kapsar; aşan kısma kademeli oran uygulanır.

Veriler ne kadar güncel?

TÜFE/Yİ-ÜFE endeksleri TÜİK'in resmî verisidir; bu araçta en güncel nokta Haziran 2026'dır ve her ay 3'ünde yeni endeksle güncellenmelidir. Vergi/harç oranları 2026 mevzuatına göredir.

Şeffaflık

Metodoloji ve kaynaklar

Nasıl hesaplıyoruz?

Kira tavanı: Bir ayın yıllık TÜFE oranı = endeks[ay] ÷ endeks[ay−12] − 1. Yasal tavan, referans aya ait son 12 ayın bu oranlarının aritmetik ortalamasıdır. Kredi taksiti: anüite formülü Taksit = A × f × (1+f)ⁿ ÷ ((1+f)ⁿ−1). Tapu harcı: satış bedeli × %4 + döner sermaye. Emlak vergisi: vergi değeri × binde oran + %10 kültür payı. Tüm hesaplar tarayıcınızda çalışır; veri sunucuya gönderilmez.

Kaynaklar ve tazelik

  • TÜİK — TÜFE / Yİ-ÜFE aylık endeks (2003=100), data.tuik.gov.tr.
  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 — kira artış tavanı.
  • 492 sayılı Harçlar Kanunu — tapu harcı %4 + döner sermaye + ipotek harcı.
  • 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu — binde oranlar, büyükşehir 2 katı, %10 kültür payı, Değerli Konut Vergisi (m.42-49).
  • 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu — kira geliri istisnası ve artan oranlı tarife.

Son güncelleme: 10 Temmuz 2026. Yayıncı: Emlak & Kira Merkezi. Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya yatırım tavsiyesi değildir. DKV eşikleri ve gelir vergisi dilimleri örnek/tahmini olup resmî tarifeyle güncellenmelidir.

📚 İlgili Rehberler

Blogdan öne çıkan, kaynak gösteren rehber yazılar.

Tüm rehberleri gör →